La densité et l’intensité urbaine en débat

Mardi 1er décembre 2015, la DDT de l’Isère organisait en partenariat avec le CAUE de l’Isère, l’Agence d’urbanisme de la région grenobloise, le SCOT de la RUG, un séminaire sur le thème de la densification, comprenant un exposé préalable de la problématique suivi de plusieurs ateliers de réflexion et d’échanges, destiné aux urbanistes et aux techniciens des intercommunalités.

Une soixantaine de participants du département de l’Isère et des départements voisins se sont mobilisés pour mettre en commun leurs savoirs faire et leurs questionnements sur la densification, qui a connu un réel succès notamment par la qualité des échanges qui se sont tenus dans les différents ateliers et qui ont ensuite été partagés en séance plénière.

ATELIER n°1 : Méthodologie d’identification des potentiels de densification

Témoin : Stéphanie Machenaud (SCoT RUG)

La problématique portait sur la méthodologie de repérage des potentiels de densification dans le SCOT de la RUG.

Ce travail sur les gisements fonciers doit permettre de procéder à une analyse de la capacité de densification des espaces urbains et péri-urbains dans une perspective d’économie du foncier agricole et naturel. S’il aboutit à mettre en place des indicateurs de suivi et d’évaluation des documents d’urbanisme , c’est avant-tout « l’ensemble des espaces non-bâtis nécessaires pour accueillir le développement attendu les 12 prochaines années » qu’il s’agira de caractériser.

La qualité des parcelles n’est pas un critère de jugement pour ne pas classer en terrain constructible une dent creuse, il faut utiliser des outils juridiques tels la Trame Verte et Bleue.

Ce travail va être mené en plusieurs phases et doit être ajusté et affiné par les urbanistes et les élus.

Il sera nécessairement confronté à la réalité du terrain (le repérage des accès, le morcellement des propriétés,…) et à la « dureté » du foncier qui sera opposée à celle d’un gisement foncier identifié théoriquement. Cette dureté du foncier est également caractérisée par la rétention foncière. Le SCoT de la RUG indique le chiffre de 50% pour majorer le gisement foncier et prendre en compte cette rétention. Des discussions sont en cours pour voir comment il est possible de faire évoluer cette règle. A noter que sur ce point, tous les SCoT ne fonctionnent pas de la même manière et une certaine souplesse et marge de manœuvre sont possibles dans le rapport de compatibilité qu’offre le SCoT. Certains SCoT proposent une marge de manœuvre dans l’interprétation des bureaux d’études et des élus, notamment sur les fonds de jardins à intégrer ou non dans ce gisement foncier. Les BE indiquent que cela permet plus de souplesse dans la composition. Les SCoT restent quand même sur des objectifs et enjeux de densification et économie du foncier identiques.

Les bureaux d’étude présents ont fait état du lourd travail que représentait ces études et de leur coût induit pour les collectivités, que ce soit à l’échelle du PLU, mais à plus forte raison, à l’échelle du PLUI. Se pose la question des capacités des collectivités à financer ces études, notamment sur des territoires peu attractifs.

Il a également été abordée la question des « dents creuses », qui constituent la totalité du potentiel d’urbanisation de certaines communes dont la structure est en plusieurs hameaux ou avec une urbanisation diffuse importante. Si ce potentiel foncier est très conséquent, il ne permet pas de faire de l’urbanisme de projet. En effet ces secteurs de densification potentielle sont souvent trop petits pour élaborer une OAP qui soit concrètement opérationnelle, et fasse naître une mixité de formes urbaines.

Les communes qui sont dans ces situations là, ont du mal à se développer. La question de l’entrée par les chiffres, bloque également les élus et les projets de la commune qui passent beaucoup de temps, tout comme les bureaux d’étude, à comptabiliser ces gisements fonciers et à justifier la compatibilité de leur PLU avec le SCoT. Ce temps passé l’est au détriment du projet.

La question des logements vacants et leur contribution à la mobilisation du foncier a également été évoquée.

 

ATELIER n°2 : Les Orientations d’aménagement et de programmation (OAP) : outils de densification ?

Témoin : Urba 2P – bureau d’étude urbanisme

Le bureau d’étude Urba 2P a fait une présentation synthétique de l’élaboration d’une OAP dans le cadre du PLU de la commune de Charantonnay.

Cette illustration a permis à chacun des participants de se prononcer sur la question de l’OAP comme outil de densification en milieu rural et au centre du village.

Les premières remarques ont émané du bureau d’études lui-même qui a précisé que la réussite de cette OAP reposait sur plusieurs points incontournables : l’importance des études préalables approfondies, la prise en compte de la question de l’aménagement par plusieurs entrées (déplacements, typologies d’habitat, programme mixte…), les démarches d’information et de concertation des riverains et propriétaires mais aussi par la vérification de la faisabilité économique du projet (possible dans cet exemple par un portage foncier de l’établissement public foncier du secteur).

Ces différents points de réflexion ont permis l’élaboration d’un schéma de revalorisation du site porté et validé par tous les partenaires concernés.

Ensuite, le débat a porté sur la définition même de l’outil OAP pour en faire une réponse réaliste, et ce dès le cahier des charges de consultation, en définissant des OAP de base et des OAP approfondies en tranche(s) conditionnelle(s).

Les intervenants étaient unanimes quant à la difficulté dans certains cas de définir en amont les secteurs ou thématiques d’OAP et sur la nécessité d’assurer une cohérence progressive et adaptable en fonction de l’évolution d’avancement du PLU.

Un des points encore sans réponse portait sur la représentation de l’OAP et de sa traduction opérationnelle par rapport à son coût. Techniquement, on peut inciter à la modélisation 3D afin ne pas rester trop théorique et de vérifier la faisabilité auprès de tous les partenaires, notamment quand l’OAP concerne l’échelle intercommunale et le PLUI.

C’est cette échelle de gouvernance qui laisse penser que la communication en terme d’intensification peut trouver échos et reconnaissance en portant la règle du jeu commune.

Toutefois, que l’échelle soit PLU ou PLUI, il reste important de se donner les moyens financiers d’être opérationnel en approfondissant les études et les compétences.

Une des ouvertures évoquées en conclusion porte sur le nouveau décret règlementaire à venir car aujourd’hui, en termes juridiques, l’outil OAP ne peut imposer une forme de densification non attaquable malgré des définitions de hauteurs, de logements à l’ha.

Cette nouvelle définition des OAP, dans le futur décret, laisse espérer une possibilité de faire de cet outil un vrai vecteur de projet qui valorise et autorise la densification acceptable.

 

ATELIER n°3 : Importance de l’urbanisme participatif : quelles méthodes tout au long de la démarche (amont – projet – réalisation) ?

Témoin : Christophe SERRAUDIE – urbaniste

Christophe SERRAUDIE a présenté la démarche de concertation qu’il a animé à l’occasion de l’élaboration du PLU de Montaud.

L’initiative de la concertation résidait dans le fait que les élus de Montaud, volontaristes et sans à priori, avaient l’ambition de faire partager aux habitants, le diagnostic et leur projet de développement dans le cadre de l’élaboration du PLU, en organisant une concertation d’abord sous forme de balade urbaine. La concertation s’est développée progressivement. Elle a permis de faire émerger certaines problématiques. Au cours d’une réunion publique, la nécessité de débattre d’un secteur stratégique du village où le principal potentiel constructible résidait dans les « dents creuses » a été affirmée . Deux ateliers ont été organisés : l’un par les élus, le second sur l’OAP « dents creuses » a été organisé par le bureau d’études sous forme de « face à face » individuels avec des propriétaires volontaires (15 propriétaires avaient répondu favorablement à cette initiative sur 45 propriétaires concernés). Une maquette du site (de 3m sur 1,2 m environ) permettait à chacun des propriétaires, en présence des urbanistes, de simuler avec de la pâte à modeler, les possibilités de densification sur leur terrain.

Les propositions issues de cet atelier ont permis de nourrir une orientation d’aménagement et de programmation (OAP) en cours d’écriture. Une retour sur ce travail est prévu en réunion publique. Ce type de concertation fait apparaître la forte implication des élus, du personnel administratif de la commune et le gros travail fourni par le bureau d’études lié à l’individualisation de l’animation. Il pose question sur l’articulation entre la concertation publique « classique » et cette animation spécifique destinée à une partie catégorielle de la population : les propriétaires.

 

ATELIER n°4 : Démarche d’urbanisation pavillonnaire « Bimby » : du rural à la métropole

Témoin :  Loup & Menigoz – architectes urbanistes 

En 2013, le concours d’idées Mix’Cité a été organisé par le CAUE de Haute-Savoie portant sur la densification d’un tissu urbain pavillonnaire de la commune de Vetraz-Monthoux dans la banlieue d’Annemasse. Le lieu identifié est un quartier pavillonnaire, sans composition d’ensemble et comportant de nombreuses impasses.

La réponse apportée par le cabinet Loup & Ménigoz visait à permettre une densification du quartier tout en créant une composition d’ensemble, notamment avec la création de plusieurs cheminements doux par la transformation des haies séparatives. Il s’agissait également de proposer la réhabilitation thermique de certains bâtiments, d’apporter des activités dans un quartier essentiellement résidentiel, et de retravailler les limites entre le public et le privé.

Une démarche sociologique était incluse dans la proposition, elle intégrait notamment un questionnaire semi-directif, non ciblé, proposé aux habitants du quartier. Le questionnaire devait servir à connaître le ressenti des habitants du quartier sur la densification douce (à l’aide de photos stimuli) sans cibler le projet du concours.

Les débats au sein de l’atelier ont fait apparaître :

- qu’une densification spontanée, uniquement portée par l’initiative individuelle ne produit pas de qualité urbaine.

- qu’une telle démarche constitue une réelle opportunité pour compléter, mixer et requalifier des tissus pavillonnaires souvent banalisés.

- que la collectivité doit s’impliquer dans cette densification pour recréer des espaces publics de qualité (en faisant l’acquisition du foncier nécessaire),

- que le règlement de PLU présentait des points de blocage par rapport au projet et qu’il convenait de l’adapter à cette réponse.

- que la question de la capacité des réseaux est primordiale pour l’accueil de nouveaux logements (dans le cas présents, ceux-ci étaient suffisants compte tenu de la densification envisageable).

- Que les coûts induits par ce type de densification doivent être mesurés et anticipés.

- Qu’il n’apparaît pas certain que les logements issus de ce type de densification répondent à la diversité des besoins et à la nécessité de produire des logements sociaux,

- qu’une incitation règlementaire sur des sites pavillonnaires adaptés à la demande Bimby et un accompagnement professionnel type architecte-conseiller sont souhaitables pour aboutir à des résultats qualitatifs.

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