La densification à l’épreuve du marché immobilier

Le pôle urbanisme du CAUE de l’Isère, comme il le fait chaque année, a accueilli de septembre 2015 à septembre 2016, Bastien Zimmermann, étudiant en Mastère 2 de l’Institut d’Urbanisme de Grenoble (IUG) en qualité d’apprenti urbaniste. Il avait choisi pour thème de recherche « la densification, une réponse à l’étalement urbain mise à l’épreuve du marché et de la demande immobilière », en l’illustrant d’exemples isérois.

L’intérêt de ce travail réside également dans la comparaison chiffrée d’opérations iséroises en fonction de leurs densités respectives et de leurs coûts fonciers.

 

Le travail mené par Bastien Zimmermann explicite les mécanismes et les raisons qui ont conduit à favoriser ces deux phénomènes antagonistes : l’étalement urbain et la densification urbaine. Il tente également de répondre à la question importante des conditions de faisabilité économique de la densification notamment face au marché immobilier et à l’étalement urbain.

 

La densification est un sujet actuel intéressant les urbanistes, les élus et bien entendu les habitants concernés. Portée par les dernières lois d’urbanisme, elle est devenue l’une des orientations fortes de l’urbanisme durable en France. Elle est prônée pour ses effets positifs théoriques et comme principale alternative à l’étalement urbain. Cependant, malgré cette volonté de densification affichée, des formes urbaines peu denses, synonymes d’étalement urbain, continuent de se développer sur l’ensemble de notre territoire. Aujourd’hui, environ 85 000 hectares de terres agricoles et d’espaces naturels sont urbanisés en France par an. Paradoxalement, la France reste le pays européen le moins urbanisé, avec 9% de sa surface totale aménagée en 2009.

 

Après une présentation historique de l’étalement urbain, il explicite les motifs de celui-ci. Il analyse le phénomène d’émiettement urbain qui aggrave le phénomène de l’étalement urbain et se diffuse en milieu rural. Certaines communes ont tendance à accueillir de nouvelles populations pour pouvoir rentabiliser des équipements publics. Une fois ces équipements utilisés à leur pleine capacité, la commune va tenter de ralentir son urbanisation pour ne pas avoir à programmer de nouveaux équipements publics. L’urbanisation se reporte alors sur une commune voisine et ce schéma se répète.

Le phénomène d’émiettement accentue les phénomènes de l’étalement urbain (la consommation d’espace, la consommation de carburant, la congestion, etc.) puisque les distances parcourues sont toujours plus grandes. Il en détaille également les conséquences négatives (surconsommation foncière, coûts des réseaux,..).

 

Il montre ensuite comment la densification est devenue l’un des principaux objectifs pour le développement urbain durable en France :

- l’avènement du développement durable avec le rapport Brundtland de 1987 et les recherches de Kenworthy et Newman sur la consommation de carburant en fonction de la morphologie des villes détermine que la densification est devenue la priorité en matière de développement urbain.

- la multiplication des lois en faveur d’une plus grande frugalité foncière et accordant aux documents d’urbanisme actuels (PLU, SCoT) un rôle primordial dans la densification de nos territoires.

 

Il présente les différents types de densités et de densification qui existent dans le projet urbain et la manière dont celles-ci s’articulent avec les mécanismes du marché immobilier.

La notion de densité est complexe car il n’existe pas une densité, mais plusieurs densités. Selon le rapport à l’espace que l’on utilise et l’unité qui est considérée, les données de densité sont très variables. De plus, la densité reste souvent appréhendée de façon quantitative et ne donne aucune information sur la morphologie urbaine la caractérisant. Ainsi, deux quartiers affichant une densité équivalente peuvent être perçus très différemment selon leur organisation spatiale et la qualité de leurs espaces publics.

L’important dans le concept de densité n’est pas tant le chiffre exprimé, que la perception que les habitants peuvent en avoir. On parle alors de densité perçue. La qualité des espaces publics, la place des espaces de nature et de bio-diversité en ville permettront d’accroître l’acceptabilité de la densité urbaine.

 

La densification s’opère naturellement dans les secteurs urbains et denses. Dans ces secteurs, le foncier est généralement cher, et pour rentabiliser leurs opérations, les opérateurs privés vont densifier davantage. Le collectif s’impose comme la forme qui permet au mieux de rentabiliser un prix de foncier élevé.

 

Dans les secteurs périurbains et surtout ruraux, la densification est plus difficile à mettre en œuvre. Les économies potentielles obtenues sur les coûts de viabilisation et les économies d’échelles réalisées sur la construction de collectif (surface de toiture, façades, etc.) sont largement contre-balancées par un procédé constructif plus cher (sous-sol, locaux communs, ascenseurs, etc.) que la maison individuelle. Les normes sont également plus contraignantes à mesure que l’on accroit la densité des opérations. Plus les normes sont contraignantes, plus le prix de construction va augmenter. Au m2, le collectif est plus cher à produire que la maison individuelle.

 

De plus, les prix de vente immobiliers du collectif, sont plus faibles que dans les secteurs urbains attractifs . Le promoteurs ne peuvent, en général, pas répercuter ces surcoûts dans le prix de vente au risque de sortir des prix du marché et de ne pas commercialiser l’opération.

Les procédés constructifs quasi industriels de la maison individuelle permettent de produire des logements à des prix bien inférieurs au collectif. La maison individuelle peut même être proposée dans des formes non achevées ce qui permet à l’acheteur d’étaler ses dépenses sur la durée. Ceci est possible uniquement en Contrat de Construction de Maison Individuelle, pour les autres formes d’habitat c’est souvent le contrat en Vente en l’état future d’achèvement qui est utilisé, le logement doit donc être livré complètement terminé.

 

Il existe un autre facteur qui joue en faveur de la production de maisons individuelles. La demande dans les secteurs ruraux et périurbains se porte essentiellement sur la maison individuelle. Les acquéreurs faisant le choix de ces secteurs ne souhaitent pas vivre dans un collectif. Ils veulent une grande maison avec jardin. Dans un sondage réalisé en France en 2007, 87% des Français affirment une forte préférence pour l’habitat individuel. En outre, le choix est marqué pour la forme d’individuelle le plus consommatrice d’espace, 56% des personnes qui choisissent l’habitat individuel, optent pour la maison individuelle isolée.

 

Ce constat pose la question de la production de petits logements en secteur périurbain et rural. En effet, le marché ne répond pas à la demande de certaines catégories de populations qui n’ont pas ou plus les moyens suffisants, ou qui ne souhaitent pas acquérir un grand logement mais recherchent un petit logement. Les personnes âgées sont, faute d’offre adaptée, contraintes de rompre avec leur environnement antérieur. De la même manière, les jeunes ont souvent du mal à se loger dans leur commune d’origine. Une offre de logements de petite taille semble aujourd’hui nécessaire à mettre en œuvre

 

Il existe des solutions que les pouvoirs publics peuvent mettre en place pour contre balancer les mécanismes du marché. La maitrise foncière par exemple est un des éléments clés de création de projets en secteur périurbain et rural. Pour l’opérateur privé, la variable d’ajustement est très souvent le foncier. Il détermine l’enveloppe financière attribuée au foncier après avoir fait la soustraction entre les gains potentiels et les dépenses prévues. Pour réaliser du collectif et assumer des coûts de construction plus élevés que la maison individuelle, l’opérateur privé va répercuter les coûts de construction par la proposition d’une enveloppe foncière minorée. Dans le cas d’un propriétaire foncier privé, ce dernier vendra au plus offrant. De ce fait, l’offre financière de l’opérateur souhaitant réaliser du collectif ne correspondra pas à ses attentes.

Dans le cas où la collectivité maîtrise le foncier, cette dernière pourra accepter une perte par rapport à son coût d’acquisition, si le projet lui semble de qualité et/ou s’il répond à un besoin en logements sociaux.

Ce mécanisme est régulièrement utilisé par les collectivités dans le but de dynamiser leur territoire et de proposer du logement pour les populations fragilisées. Le but initial n’est pas de procéder à une densification. Cependant, certaines communes émettent effectivement le souhait de produire du logement selon des formes alternatives à la maison individuelle. En outre, même si la volonté de densifier n’est pas affichée, la production de petits logements passe majoritairement par des formes urbaines plus denses que la maison individuelle.

Toutefois, il semble difficile de généraliser ce montage de projet par le portage foncier communal pour diversifier l’offre que le marché privé ne crée pas spontanément.

De nouveaux dispositifs publics/privés encouragés par les orientations d’aménagement des PLU restent à imaginer pour diversifier l’offre en logements dans les secteurs pavillonnaires qui sont aujourd’hui confrontés à un phénomène de vieillissement naturel et qui répondent de moins en moins aux aspirations et moyens des générations nouvelles.